ЖКХ: управление в законе

Как будет организован процесс лицензирования в Ленинградской области, мы попросили рассказать Сергея Кузьмина, председателя областного комитета государственного жилищного надзора.

- Сергей Николаевич, что ждет те управляющие компании, которые не выполнят данное требование?

- С 1 мая 2015 года предпринимательская деятельность по управлению многоквартирными домами будет осуществляться только на основании лицензии. За отсутствие лицензии предусмотрена административная ответственность: штраф для руководителя организации в размере от 50 до 100 тысяч рублей или дисквалификация на срок до трех лет, а также штраф для управляющей организации от 150 до 250 тысяч.

- Известно ли, как будет строиться работа по выдаче лицензий?

- Уже началось формирование комиссии, решением которой будут выдаваться лицензии. В ее состав войдут 15 человек, представители власти составят не более одной трети, остальные члены комиссии будут представлять саморегулируемые организации, общественные объединения и некоммерческие партнерства. Состав, кандидатуру председателя и секретаря утвердит губернатор Ленинградской области, что подчеркивает ответственность этого органа.

Лицензия будет действовать только на территории Ленинградской области, выдаваться на неопределенный срок, но при смене руководителя, юридического адреса организации или адресов обслуживаемых домов нужно будет обязательно сообщить об этом в лицензионный орган для осуществления учета и контроля. Для получения лицензии организация должна представить в комиссию ряд документов. После их проверки принимается решение о выдаче лицензии.

Комитет разработал всю необходимую документацию для начала лицензирования - бланки лицензий, заявлений, квалификационного аттестата, чтобы процедура получения лицензий могла стартовать без промедлений. После утверждения федеральным органом исполнительной власти порядка проведения квалификационного экзамена и выдачи аттестата комитет приступит к лицензированию управляющих организаций.

- Насколько сложно будет компаниям пройти лицензирование, каковы основные требования?

- Одним из основных требований является наличие у руководителя управляющей организации, являющейся соискателем лицензии, квалификационного аттестата. Желающий получить лицензию должен будет правильно ответить на 86 из 100 вопросов, которые на выбор предложит компьютерная программа. Перечень вопросов рекомендован основным идеологом лицензирования - Министерством строительства и ЖКХ РФ. Он будет состоять из 200 вопросов, касающихся жилищного и трудового кодексов, постановлений российского правительства в области жилищно-коммунальных отношений и других нормативных документов, охраны труда и т.д. Вопросы, в общем, несложные, и руководители управляющих организаций с ними ежедневно сталкиваются в своей деятельности, но экзамен определит уровень их профессионализма.

В управляющей компании аттестованы должны быть два человека, поскольку в дальнейшем без такого документа руководить организацией будет нельзя. Если, например, руководитель уйдет в отпуск и у него не будет заместителя с квалификационным аттестатом, то при проведении проверки это сочтут нарушением. Обязательным условием допуска к управлению организацией также является отсутствие судимости в экономической и предпринимательской сфере или дисквалификации как управляющего организацией. Помимо руководителей организаций экзамен на получение квалификационного аттестата будут сдавать и сотрудники нашего комитета.

Следующее важное требование - соблюдение компанией стандартов раскрытия информации, что предусмотрено законодательством, постановлением правительства РФ № 731. Сегодня управляющая организация обязана на официальном федеральном сайте «Реформа ЖКХ», а также на своем сайте размещать информацию для жителей домов: название, структура, руководители, часы приема, какие дома обслуживаются, какие работы выполняются по каждому дому, что планируется сделать, сколько денег собрано, как они израсходованы. Для жителей, которые не пользуются интернет-ресурсами, в офисе компании должен быть оборудован специальный стенд с информацией о ее деятельности.

- Поскольку все мы являемся пользователями услуг управляющих компаний, мы знаем, что пока до полной прозрачности их деятельности далеко…

- Как показывают проводимые нами проверки, сегодня действительно не все управляющие организации выполняют эти требования. Из 240 управляющих организаций области около 40 не разместили на сайте «Реформа ЖКХ» данные о раскрытии информации. В подобных случаях мы выдаем предписания об устранении нарушений, и если в определенный срок они не выполняются, применяются административные санкции - штрафы. Суммы достаточно внушительные: для руководителя организации - 30-50 тысяч рублей, для организации - 250-300 тысяч рублей.

- Как процесс лицензирования поможет упорядочить работу управляющих компаний?

- Сегодня случается, что в документах управляющих организаций встречаются одни и те же дома и даже выписываются двойные квитанции. В итоге жители не понимают, какой организации оплачивать коммунальные услуги. Судебные разбирательства по таким случаям идут в поселке имени Тельмана, в Сертолово. Как правило, это случается тогда, когда собственники жилых помещений в многоквартирном доме провели общее собрание, приняли решение о смене управляющей компании, но при этом не были соблюдены положения жилищного законодательства. Обслуживающая этот дом управляющая организация, учитывая несоблюдение юридических моментов, подает в суд, чтобы доказать незаконность решения собственников. Временно возникает коллизия, когда дом обслуживают две компании. Собственники в этом случае вправе подать в суд для разрешения возникшей ситуации.

После получения лицензии начнется процесс работы в соответствии с новым законом, и орган жилищного надзора будет применять меры, которые прописаны в правилах по лицензированию.

- О каких документах идет речь и какие изменения появятся благодаря вступлению их в силу?

- Это и Жилищный кодекс в действующей редакции, и федеральные законы № 99 и № 255. Последним внесены изменения в Административный кодекс, которым предусмотрено, что штрафы возрастут в 5-10 раз. Дом может быть изъят из управления, если жители повторно жалуются, дважды не исполняется предписание органа государственного жилищного надзора и приняты судебные решения. Комитет может обратиться в суд об аннулировании лицензии в случае исключения из списка обслуживаемых управляющей организацией 15 и более процентов от общего числа многоквартирных домов за год. При этом собственники жилья могут выбрать другую управляющую организацию или попросить об этом муниципалитет.

- Изменятся ли формы взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями?

- Все проблемы с ресурсоснабжающими организациями должна решать управляющая компания, а житель - лишь заключить с ней договор. Например, если в квартире не соблюдается температурный режим по отоплению, горячему водоснабжению, слабый напор при подаче холодной, горячей воды и так далее, собственнику жилья не нужно выяснять это самому в организациях, которые предоставляют коммунальные услуги, - делать это должна управляющая организация, с которой заключен договор. Жителю, в случае если в его квартире исправны все коммуникации, за содержание которых несет ответственность собственник, должны сделать перерасчет за недопоставленные услуги, а ресурсоснабжающим организациям - предъявить штрафные санкции. Жителя не должно волновать, откуда идут вода, тепло и так далее. Заключив договор с управляющей организацией, он должен получать весь комплекс услуг. И естественно, своевременно оплачивать услуги, потому что к неплательщикам тоже будут применяться санкции, которые действуют и сегодня.

- А что все-таки дает жителям лицензирование?

- С вводом лицензирования у жителей появляется больше мер воздействия на управляющие организации, а степень их ответственности возрастает. Лицензирование - одна из форм наведения порядка в сфере жилищных отношений. Приняты новые законодательные акты не только о государственном и муниципальном жилищном надзоре, но и об общественном жилищном контроле.

Это новая форма контроля самих жильцов, например через советы многоквартирных домов (МКД). К сожалению, домов, где созданы советы МКД, еще немного. Собственники не знают своих прав и обязанностей, предусмотренных новым жилищным законодательством. В жилищной сфере - не касаюсь коммунальных услуг, где тарифы устанавливаются органами власти, - собственникам предоставлено право определиться самим, как и кем будет обслуживаться их дом, что они хотят сделать в плане содержания общего имущества, как распоряжаться придомовой территорией, благоустройством и т. д. Это решается общим собранием собственников жилых помещений МКД, а управляющая организация должна предоставить им сметы, определив стоимость работ. Право собственников в зависимости от класса дома, уровня комфортности и других обстоятельств самим установить платеж за жилищные услуги. Им самим дано право контролировать выполнение этих услуг. Если они выполняются некачественно, можно потребовать взыскания  штрафных санкций.

- Наверно, законодателям необходимо более активно проводить разъяснительную работу среди собственников жилья и жителей?

- В сознании людей должно укорениться, что многоквартирный дом - это общая собственность, а приватизированная квартира - личная. Если жилье предоставляется по договору социального найма, то это собственность муниципального образования, которое на равных с собственниками условиях принимает участие в управлении домом. Из этого вытекает все остальное. Сегодня население об этом еще плохо информировано и уровень самоуправления домами оставляет желать лучшего. Жильцы дома могут решать все вопросы на общем собрании, это своего рода парламент, принимающий решения, имеющие силу закона. Соответственно, советы домов - выбранные депутаты, которым делегированы полномочия большим парламентом, а управляющая организация - исполнительный орган, который должен решать все возникающие проблемы и обеспечивать нормальную жизнь всех обитателей многоквартирного дома.

- Какие еще новинки подготовили нам законодатели в сфере ЖКХ?

- Законодательство постоянно совершенствуется, принят даже федеральный закон о создании государственной информационной системы, в которой будет собрана информация и скоординированы базы данных в сфере ЖКХ органов исполнительной власти и местного самоуправления, управляющих компаний, ресурсоснабжающих организаций, налоговой инспекции и других структур. На отработку этой системы дано два года. В нее можно будет войти любому жителю и посмотреть, какой платеж начислен за жилищно-коммунальные услуги.