Городской полицентризм на свалках и в промзонах

Еще в ноябре «Общественный контроль» подробно писал, что с 1 января 2017 года подход к комплексному освоению территорий в России изменится благодаря поправкам в Градкодекс. Речь шла о 373-ФЗ, который вводит новые принципы вовлечения в экономический оборот неэффективно используемых территорий и, по факту, заменяет реновацию старых кварталов и спальники-КОТы на новый инструмент комплексного и устойчивого развития территорий (КУРТ).

373-ФЗ вводит новые принципы вовлечения в экономический оборот неэффективно используемых территорий и, по факту, заменяет реновацию старых кварталов и спальники-КОТы на новый инструмент комплексного и устойчивого развития территорий (КУРТ).

Любопытно, что на момент той публикации власти не слишком горели желанием идти навстречу федеральному законодательству. В беседе с корреспондентом «Общественного контроля» главный архитектор города Владимир Григорьев заявил, что никакого списка территорий у Смольного на руках нет. Перечень город сможет подготовить только после корректировки Генплана и ПЗЗ, плановые правки в главный градостроительный документ происходят раз в три года, а значит, территории под комплексное развитие Петербург получит не раньше 2018 года. «Поэтому КУРТы мы получим только через несколько лет, хотя я лично считаю, что они нам не нужны. У нас таких территорий просто нет в Петербурге, не под нас писали закон», - говорил глава КГА.

Однако суровая действительность заявила чиновнику: закон писали для всех. Все регионы, согласно 373-ФЗ, должны до лета внести изменения в свои Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и четко прописать конкретные площадки, которые по тем или иным причинам используются неэффективно и должны превратиться в новые устойчивые экономические центры. Отметим, что устойчивое развитие, согласно закону - это не просто тиражирование отдельных замкнутых кварталов советского образца (хотя по факту все равно на территориях предполагается строительство массового жилья), но появление самостоятельных культурно-экономических центров на отдельных территориях. О полицентричном развитии города как чиновники, так и эксперты любят говорить на каждом урбанистическом форуме и в долгих спичах о сбалансированном городском развитии. Чаще всего при этом называют такие якорные зоны, как Лахта-центр, крупная промышленная зона в Металлострое, «новый центр» на Охте и так далее.

Как оказалось, на самом деле Смольный видит географию полицентризма несколько иначе. Так, в середине января смольнинская комиссия по землепользованию и застройке рассмотрела пакет поправок в ПЗЗ, которые должны быть утверждены к июлю. В этом пакете среди прочего есть тот самый список территорий комплексного и устойчивого развития, который двумя месяцами ранее не мог найти господин Григорьев. Обнаружить пятна ему помогли в подведомственном НИПЦ Генплана. Институт Юрия Бакея изыскал в плотной городской застройке пять больших территорий.

Напомним: согласно закону, земля под КУРТ может быть отдана как по инициативе правообладателя участка, так и по воле муниципалитета.

Устойчивая частная инициатива

Частная сторона в Петербурге заявила три участка. Правда, справедливости ради, назвать выделение земель покойного Фонда РЖС частной инициативой язык не поворачивается, да и участки эти с историей безуспешного освоения и блуждания по торгам. Так, устойчиво развивать планируется 107 га в Сестрорецке. Это бывшая территория аэродрома «Горская», который использовался красноармейцами в финскую, а позже - в Великую Отечественную войну. Во время блокады Ленинграда он был одним из основных аэродромов, защищавших город с воздуха.

Устойчиво развивать планируется 107 га в Сестрорецке. Это бывшая территория аэродрома «Горская», который использовался красноармейцами в финскую, а позже - в Великую Отечественную войну.

Обветшавший в 90-е годы комплекс Фонд РЖС пытается продать с 2013 года, а активную застройку аэродрома, в том числе жильем для бюджетников, планировали начать в июне 2015-го. Согласно конкурсной документации, застройщик обязан был построить здесь не менее 195 тысяч кв. метров малоэтажного жилья. Со второго раза землю на 49 лет в аренду взяло ООО «Титан», связанное с ГК «Лидер Групп». Инвестиции в проект эксперты оценивали в 8-10 млрд рублей, а полностью освоить участок, по условиям соглашения, застройщик должен был до 2017 года.

Но так и не освоил: не наблюдая активности застройщика, Фонд РЖС решил разорвать контакт, а компания была не против - в «Лидер Групп» признались, что поспешили с участием в этом проекте и в итоге натолкнулись на множественные ограничения.

В августе 2016 года торги по территории прошли в третий раз, но никто интереса к лоту не выказал - застройщики ведь не дураки и общаются между собой.

Ровно по тому же сценарию развивалась история и на другой территории Фонда, отданной под КУРТ, на сей раз под Пушкином - в районе пересечения Киевского и Красносельского шоссе. В 2011 году Фонд продал 80 га бывших сельхозугодий Аграрного университета в бывшем селе Мыкколово владивостокскому девелоперу ООО «Далта-восток-1» (входит в группу Dalta). В 2014 году компания попросила комиссию по внесению изменений в Генплан перевести участок (а заодно и участок на другой стороне Красносельского шоссе в 92 га) под строительство малоэтажного жилого микрорайона.

Комиссия заявку поддержала, согласно ППТ на участке планировалось построить 55 многоквартирных жилых домов на 216 тысяч кв. метров жилья и 41 индивидуальный жилой дом площадью 6,1 тысячи кв. метров (с учетом второго участка объем строительства можно умножать на два). Квартал был рассчитан на проживание 6,5 тысячи человек. Но на площадку застройщик так и не вышел, а в июле 2016 года проект планировки был отозван.

Еще одна территория, внесенная в ПЗЗ по частной инициативе, оказалась единственной, расположенной в выгодной локации. Участок ограничен Лиговским проспектом, улицами Расстанной, Камчатской и Боровой. Несмотря на то что территория вплотную прилегает к историческому центру, она имеет все негативные признаки «промзоны»: разбитые дороги, полуразвалившиеся склады, глухие заборы. Судя по кадастровой карте, территория принадлежит десяткам собственников, однако, по данным «Общественного контроля», с инициативой о комплексном развитии этой зоны в Смольный обратилась столичная компания Glorax Development, которая осенью 2016 года закрыла сделку по приобретению 2,4 га на Лиговском проспекте, 232 - в северной части территории.

Компания планирует вложить 3,5 млрд рублей в строительство многофункционального комплекса площадью 70 тысяч кв. метров. Из них под жилье комфорт-класса планируется отвести от 40 тысяч кв. метров, а остальное отдать под коммерческие помещения. Кроме того, компания публично заявляла о намерении начать выкуп и других участков в этой зоне. Среди соседей девелопера, например, крупный перевозчик «ТрансКонтейнер», его территория чуть южнее, ряд автотранспортных предприятий - со всеми придется договариваться столичному застройщику.

В Glorax Development факт обращения в Смольный подтвердили, но от дальнейших комментариев отказались, отметив, что инициатива находится в стадии обсуждения.

Впрочем, пока перспективы реализации КУРТ по инициативе правообладателя вызывают большие сомнения. Во-первых, для участия в проекте застройщик должен будет пройти серьезный конкурс, никакого целевого предоставления земли под жилье Градкодекс не подразумевает. Во-вторых, в 373-ФЗ прописаны довольно жесткие условия по инфраструктуре: всю «социалку», сети и дороги на участках инвестор строит сам и затем передает муниципалитету. В связи с удаленностью площадок и существующими обременениями по высоте рассчитывать на вал заявок от девелоперов не приходится.

По остаточному принципу

Есть в ПЗЗ и две площадки устойчивого развития, заявленные непосредственно правительством Петербурга. Напомним, в законе четко прописано, в каких случаях муниципалитет может предложить участок: если 50% его занимает аварийное жилье или самострой, если снос жилья идет по адресной программе и, наконец, если использование земли не соответствует тому, что прописано в ПЗЗ, то есть территория используется неэффективно. Именно четвертым пунктом и воспользовался Смольный, отметив на карте площадку в 11,4 га на углу Зольной улицы и Дальневосточного проспекта. Это территория бывшего золоотвала ТЭЦ-2, то есть могильник для пульпы, смеси воды с золой, поступавшей со станции по трубам. В 2012 году по заказу комитета по строительству была проведена рекультивация золоотвалов на правой стороне Дальневосточного, после чего эта зона стала активно застраиваться - сейчас там строит жилье компания Legenda Василия Селиванова, «РосСтройИнвест» возводит МФК «Морская звезда», а также строится социальное жилье.

На левой стороне, которая и отдается под застройку, расположены крупный кооператив гаражников, заправка, автомойка и магазин KFC. Более того, примерно половина участков в границе территории находится в частной собственности. Ряд участков занимает ТКК «Автопарк № 7 “Спецтранс”». Поскольку инициатором здесь выступает именно город, эти участки будут принудительно изыматься у собственников и арендаторов, которые, как уже писал OK-inform, смогут оспорить в суде только объем компенсации, но не само изъятие.

На участке предполагается общественно-деловая застройка с включением жилья. Однако мнения экспертов о перспективах стройки на могильнике разошлись. «Территория золоотвала на Дальневосточном проспекте потребует значительной рекультивации, что необходимо учитывать при формировании стоимости прав на освоение данной территории», - говорит эксперт Rusland SP Михаил Виленский.

По словам руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игоря Кокорева, расположение на «вечерней» стороне магистрали, по которой осуществляется основной въезд в крупный жилой район, позволяет разместить крупный торговый центр. «Наиболее вероятна смешанная многофункциональная застройка, общей площадью около 250-300 тысяч кв. метров. Но высокие затраты на подготовку данной территории, в частности - рекультивацию, могут существенно ограничить привлекательность участка для других объектов коммерческой недвижимости», - говорит эксперт. При этом все собеседники издания подчеркивают, что самым большим преимуществом локации станет близость к проектируемому Восточному скоростному радиусу, который выйдет в Невский район как раз в районе Дальневосточного.

Сроки проведения конкурсов на участие в КУРТ с учетом необходимости внесения изменений в ПЗЗ составят не менее года, а значит, новые точки экономической жизни Петербург узнает в середине 2018-го.

Кроме того, Смольный хочет вовлечь в оборот огромную территорию в более чем 300 га на границе с Ленобластью - в Горелово. Некогда она принадлежала Минобороны, но в ходе приватизации отошла ОАО «419 Авиационный ремонтный завод» (АРЗ 419), который специализируется на капитальном ремонте военно-транспортных вертолетов типа Ми-8/17, боевых ударных вертолетов Ми-24, а также военно-морских вертолетов. Судьбу предприятия, по сути, определили поправки в Генплан - с 2015 года участок из зоны военных и иных режимных объектов перевели под средне- и многоэтажное жилье. Вопрос ковровой застройки был делом времени.

На территории до сих пор находятся административные постройки, здания мастерских, ангары, казармы и летно-испытательная станция (всего 14 построек). Все это имущество будет выкуплено у завода и пойдет под снос, на его месте может быть построено около 3 млн  кв. метров жилья, а также объекты коммерческой и социальной инфраструктуры, подсчитал Игорь Кокорев. По его словам, по масштабу проект будет сопоставим, например, с «Северной долиной» (270 га), и, скорее всего, город будет привлекать к строительству единого застройщика или управляющую компанию.

Перспективы площадки видит и Михаил Виленский: «Территория в Горелово по сути разделяется на две зоны будущим завершением Стрельнинского шоссе. При этом доступность территории до КАД и до зоны сложившейся застройки составляет не более 5-10 минут». По его словам, несмотря на то что часть участка расположена в зоне ограничений по высотности с учетом воздушных коридоров аэропорта Пулково, на значительной части территории можно строить до 16 этажей. При этом «выход площадей» составит не менее чем 4-5 тысяч кв. метров на га - в зависимости от требований города по социальной инфраструктуре с учетом удаленности территории от крупных жилых инфраструктурных объектов.

Впрочем, что для стройкомплекса города - отличный шанс, то для жителей Красносельского района может оказаться кошмаром. Дело в том, что Аннинское и Красносельское шоссе в районе поселков Пески, Торики и Горелово застроены по большей части индивидуальными жилыми домами, более того - часть садоводств прямо граничит с будущим КУРТом. Вряд ли садоводы, привыкшие выращивать урожай в городской черте, будут рады внезапному соседству с проектом-миллионником. Но повлиять на это решение Смольного горожане не смогут: по закону проекты устойчивого развития территорий не проходят процедуру общественных слушаний в принципе. Шансов у горожан два - идти на слушания по ПЗЗ (они в 2017 году пройдут дважды) или ловить на сайте правительства извещения об утверждении проекта планировки в Горелово.

По словам экспертов, сроки проведения конкурсов на участие в КУРТ с учетом необходимости внесения изменений в ПЗЗ и последующих процедур в рамках требований кодекса составят не менее года, а значит, новые точки экономической жизни Петербург узнает в середине 2018-го.